Всё больше россиян страдают от рук телефонных мошенников — преступники не только с завидной регулярностью обчищают счета жертв, но и вынуждают их продать недвижимость. В Сети найдётся немало историй пострадавших — причём даже не самих жертв, а добросовестных покупателей этой недвижимости, которые в результате остаются и без квартиры, и без денег.
Как защитить своё право на бывшее жильё жертвы мошенников? И можно ли распознать сомнительную сделку заранее? «Секрет» обсудил с юристами.
Вот типичный для 2024 года сценарий: после обычной купли-продажи квартиры вдруг выясняется, что жильё не простое, а с подвохом и надо бы его вернуть обманутому продавцу. Тот стал жертвой мошенников и в действительности избавляться от квартиры не хотел.
Да и денег за неё даже не увидел — всё ушло преступникам. Но причём тут покупатель, возмущаются россияне на форумах и в социальных сетях, он ведь понятия не имел о «втором дне» сделки и просто заплатил за недвижимость. В реальности суды оставляют их не только без квартиры, но и и с призрачной надеждой на возврат денег — уйти на это могут долгие годы.
Правда ли всё так плохо? Можно ли защитить себя от претензий жертвы мошенников В подобных ситуациях обманутый продавец часто обращается в суд с требованием признать сделку недействительной.
И в большинстве случаев суды встают на их сторону, подтверждает, юрист Татьяна Напольских. Помимо существенного заблуждения, есть ещё две причины, по которой сделку могут признать недействительной: продавец не понимал значение своих действий или не руководил ими; продавец совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы.
Что-то из этого истцу придётся доказать в суде. Если причиной стало непонимание своих действий или невозможность руководить ими, то понадобится подтверждение медицинского диагноза, заключение судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания и так далее.
Доказать такие обстоятельства на практике непросто — они должны быть убедительными и не подвергаться сомнению.
Если речь о введении в заблуждение, то потребуются уже другие доказательства. В целом во время разбирательства суды учитывают: в каком психическом и эмоциональном состоянии находился человек, введённый в заблуждение при продаже квартиры; единственное ли жильё он потерял (да, это может разжалобить суд); насколько осмотрительно себя вёл покупатель.
Последний пункт особенно важен для того, кто стал новым владельцем недвижимости с подвохом.
По закону «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение. было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью». На деле покупателю придётся доказывать, что он тщательно проверил недвижимость и сделал всё, чтобы удостовериться в достоверности сделки.
А вот если он, к примеру, соблазнился слишком дешёвым объектом или согласился заплатить за квартиру наличкой и не заметил тут подвоха, то на успех рассчитывать ему не придётся.
Поможет ли статус добросовестного покупателя Ответчики в подобных делах возмущаются: мы ведь добросовестные покупатели и всё сделали по закону, а значит, проблемы бывшего собственника нас волновать не должны.
На практике этот аргумент работает не так. По закону статус добросовестного покупателя (точнее приобретателя) можно получить ), если соответствовать нескольким критериям: за имущество заплатили (а не получили его безвозмездно); имущество купили у человека, который не имел права его продавать; покупатель не знал и не мог знать о том, что человек не имел права на продажу.
В то же время закон говорит, что собственник может вернуть имущество даже от добросовестного покупателя, если жильё «выбыло из владения собственника иным путём, помимо его воли», подчёркивает юрист Надежда Полищук.
Мнение суда будет зависеть от обстоятельств конкретного дела. Но в любом случае аргумент с добросовестным покупателем не обязательно станет решающим.
Удастся ли вернуть хотя бы деньги Если сделку признают недействительной, всё возвращается в первоначальное положение (это называется реституцией). По закону в ситуации, когда квартира переходит первоначальному собственнику, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, может требовать уплаченные за недвижимость деньги.
Но кто ему теперь должен — продавец или мошенники? Аналогичного мнения придерживаются и другие эксперты в области права.
Но и с продавца деньги получить не так просто — он давно передал их мошенникам и сам остался ни с чем. К тому же если спорная квартира — единственное жильё жертвы преступников, приставы не смогут продать её для погашения долга. Как защитить себя при покупке недвижимости Если такая сделка в любом случае закончится для покупателя плохо, как ему защититься от подобного развития событий заранее? Здесь юристы дают несколько важных рекомендаций.
Не покупать квартиру у пенсионеров Лучшая драка — та, которой не было, подчёркивает адвокат-партнёр адвокатского бюро «Хальченко и партнеры» Артём Дулгер.
Сделка с пожилыми людьми сама по себе рискованная, поэтому таких раскладов лучше избегать. Сравнивать с рыночной ценой Крайне дешёвый объект (люди по указке мошенников нередко продают недвижимость ниже рынка, чтобы она ушла быстрее) должен вызвать сомнения у потенциального покупателя.
Не торопиться В вопросе купли-продажи недвижимости спешка создаёт лишние риски.
Запросить юридическую экспертизу Проверка точно не будет лишней, помимо рисков нарваться на жертву мошенников, есть и другие. Например, можно столкнуться с претензиями бывших и нынешних супругов владельца или людей, прописанных в когда-то приватизированной квартире, но не получивших по той или иной причине свою долю и так далее.
Помимо этого, стоит проверить самого продавца: участие в судебных спорах, исполнительных производствах, а также кредитную историю. Нелишним будет и запросить справки об отсутствии заболеваний и расстройств, препятствующих заключению сделки.
Привлечь нотариуса Сторонний эксперт сможет распознать сомнительную сделку и придать договору вес. Платить официально Ещё один аргумент, который сыграет покупателю на руку, это легальная покупка.
В целом важно сохранять холодную голову и придерживаться плана. Чем лучше покупатель подготовится к сделке, тем ниже риски нарваться на жертву мошенников.
Рубрика: Бизнес и Ресурсы. Читать весь текст на secretmag.ru.